Umkehrhypothek: Kapital aus der Immobilie – ohne Verkauf
Die Umkehrhypothek verwandelt einen Teil Ihres Immobilienwerts in Kapital, ohne dass Sie verkaufen müssen. Sie erhalten einen Einmalbetrag oder eine monatliche Zahlung und bleiben Eigentümer. Eine laufende Tilgung gibt es in der Regel nicht – zurückgezahlt wird später aus dem Immobilienwert. Wir nehmen Ihre Anfrage auf und prüfen die Möglichkeit einer Vermittlung an einen geprüften Anbieter.
Umkehrhypothek unverbindlich anfragenSo funktioniert die Umkehrhypothek
- Kredit statt Verkauf: Ihre Immobilie dient als Sicherheit; Sie bleiben Eigentümer.
- Auszahlung: als Einmalbetrag, monatliche Rente oder Kombination.
- Keine laufende Rate: Zinsen werden gestundet, die Schuld wächst über die Zeit.
- Rückzahlung: später aus dem Immobilienwert – bei Auszug, Verkauf oder im Erbfall.
Vorteile & worauf Sie achten sollten
Der große Vorteil: Sie bleiben Eigentümer und müssen nichts monatlich zurückzahlen. Weil die Schuld über die Zinsen wächst, sollten Sie Zinssatz, Kosten und die Auswirkung auf das Erbe genau prüfen. Achten Sie auf ein garantiertes Restwert-/Nachlassrecht, damit die Schuld den Immobilienwert nicht übersteigt. Vergleichen Sie mit Leibrente und Teilverkauf und lassen Sie Angebote unabhängig prüfen.
Wie die Schuld wächst
Bei einer Umkehrhypothek zahlen Sie keine laufenden Raten. Die Zinsen werden dem Darlehen zugeschlagen und im nächsten Zeitraum ebenfalls verzinst. Dadurch wächst die Schuld im Lauf der Jahre, auch wenn Sie nichts weiter aufnehmen. Je länger das Darlehen läuft und je höher der Zinssatz, desto größer ist der Effekt. Lassen Sie sich Beispielrechnungen für verschiedene Laufzeiten geben und prüfen Sie, wie hoch die Schuld nach zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren ausfallen würde.
Zinsbindung und Zinsänderung
Wichtig ist, ob der Zins fest vereinbart ist oder sich ändern kann. Ein variabler Zins kann die Schuld stark ansteigen lassen. Fragen Sie nach Zinsbindung, Obergrenzen und Folgen einer Anpassung. Prüfen Sie außerdem, ob Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen können und ob dafür Gebühren anfallen. Ohne klare Regelung kann ein Wechsel oder eine Ablösung später teuer werden.
Schutz vor Überschuldung und Absicherung der Wohnsituation
- Restwertgarantie oder Nachlassgrenze: Sie sollen im Todesfall nicht mehr schulden, als die Immobilie wert ist. Fragen Sie nach einer solchen Begrenzung.
- Lebenslanges Wohnrecht: Der Anbieter sollte schriftlich zusichern, dass Sie nicht aus der Immobilie gedrängt werden, solange Sie vertragsgemäß handeln.
- Pflichten im Vertrag: Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer bleiben in der Regel bei Ihnen. Verstöße können zur Kündigung führen.
- Partner und Familie: Klären Sie, was geschieht, wenn Ihr Partner stirbt oder auszieht.
Folgen für Erben
Wenn Sie versterben, wird das Darlehen fällig. Die Erben müssen entscheiden, ob sie die Immobilie verkaufen, die Schuld ablösen oder anders lösen. Besprechen Sie mit der Familie, ob die Erben informiert sind und welche Fristen der Vertrag setzt. Eine frühzeitige Information verhindert Streit und Zeitdruck.
Fragen an den Anbieter
- Welcher Zins gilt, und ist er fest oder variabel?
- Welche Gebühren fallen bei Abschluss, Bewertung und Notar an?
- Gibt es eine Nachlass- oder Restwertgarantie?
- Wann und wie kann das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden?
- Wer prüft meine Immobilie, und wer trägt die Kosten der Bewertung?
- Welche Rechte hat der Anbieter bei Zahlungsverzug oder Vertragsverletzung?
Prüfen Sie Angebote von Banken und anderen Anbietern vergleichend und lassen Sie sie unabhängig beurteilen. Beachten Sie, dass dieses Portal Anfragen aufnimmt und vermittelt, aber keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung leistet.
Wann eine Umkehrhypothek nicht passt
Wenn Sie dauerhaft keine Mittel für Instandhaltung, Versicherung und Nebenkosten haben, kann die Umkehrhypothek Probleme verschärfen. Auch wenn Sie die Immobilie an die Kinder weitergeben möchten, ohne dass diese eine Schuld übernehmen, sollten Sie Alternativen prüfen. Bei geringem Kapitalbedarf kann ein klassischer Kredit oder ein Umzug in eine kleinere Wohnung günstiger sein.
Kosten beim Abschluss
Zu den Abschlusskosten können Bewertung, Bearbeitung, Notar und Grundbucheintragung gehören. Lassen Sie alle Posten einzeln nennen und fragen Sie, welche davon vom Darlehen abgezogen werden. Vergleichen Sie am Ende den ausgezahlten Betrag mit der tatsächlichen Darlehenssumme.
Voraussetzungen und Bonität
Anbieter prüfen vor Vertragsabschluss Alter, Immobilie, Lage und Zustand, teils auch Gesundheit und Familienverhältnisse. Die Immobilie muss in der Regel frei von höheren Belastungen sein oder die Belastung muss abgelöst werden. Welche Mindestalter und Objektarten gelten, unterscheidet sich zwischen Anbietern. Fragen Sie nach den Kriterien und danach, welche Unterlagen nötig sind. Lassen Sie sich Angebote schriftlich geben und vergleichen Sie Bedingungen.
Vorzeitige Rückzahlung und Kosten
Manche Verträge erlauben eine vorzeitige Rückzahlung, zum Beispiel wenn Sie umziehen oder verkaufen. Dabei können Vorfälligkeitsentschädigungen oder Bearbeitungsgebühren anfallen. Prüfen Sie, wann welche Kosten entstehen und wie sie berechnet werden. Fragen Sie auch nach Teilrückzahlungen und danach, ob Zinsen sich ändern können. Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch: langes Leben, früher Auszug, Verkauf, Erbfall.
Auszug ins Pflegeheim
- Verlassen Sie die Immobilie dauerhaft, kann der Vertrag fällig werden oder weiterlaufen.
- Die Immobilie muss oft verkauft oder anderweitig verwertet werden.
- Prüfen Sie, welche Fristen und Rechte Sie und Erben haben.
- Lassen Sie diesen Fall im Vertrag eindeutig regeln.
Todesfall und Erben
Nach dem Tod wird die Schuld meist aus dem Verkaufserlös der Immobilie beglichen. Erben können die Immobilie behalten, wenn sie die Schuld ablösen, oder verkaufen. Besprechen Sie Folgen mit Angehörigen, damit niemand überrascht wird. Fragen Sie, ob Schutzmechanismen gegen Überschuldung bestehen, etwa Begrenzungen, damit Erben nicht über den Wert der Immobilie hinaus haften.
Unabhängige Beratung
Umkehrhypotheken sind komplex und langfristig. Lassen Sie sich von Verbraucherzentrale, Notar und, wenn nötig, Steuerberatung unabhängig beraten. Dieses Portal vermittelt Anfragen und gibt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.
Weitere Fragen aus der Praxis
Wächst die Schuld immer weiter?
Ja, bei den meisten Modellen, weil Zinsen auf den ausgezahlten Betrag anfallen und sich aufaddieren. Lassen Sie sich Entwicklungsszenarien zeigen.
Kann ich die Wohnung vermieten?
Das hängt vom Vertrag. Manche Verträge schränken Vermietung ein oder verlangen Zustimmung.
Gibt es staatliche Programme?
Das hängt vom Land und Zeitpunkt. Informieren Sie sich bei Verbraucherzentralen und Fördereinrichtungen.
Häufige Fragen zur Umkehrhypothek
Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek (auch Immobilienverzehrkredit oder „Immobilienrente auf Kreditbasis") ist ein Darlehen, das durch Ihre Immobilie besichert wird. Sie erhalten einen Einmalbetrag oder eine monatliche Zahlung und bleiben Eigentümer. Zins und Darlehen werden nicht laufend getilgt, sondern in der Regel später fällig – etwa beim Auszug, Verkauf oder im Erbfall.
Muss ich die Umkehrhypothek monatlich zurückzahlen?
Nein. Anders als bei einem normalen Kredit gibt es in der Regel keine laufende Tilgung. Die Schuld wächst über die Zinsen an und wird später aus dem Immobilienwert beglichen. Ein garantiertes Rückkehr-/Restwertrecht schützt oft davor, dass die Schuld den Immobilienwert übersteigt.
Bleibe ich Eigentümer?
Ja. Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer der Immobilie und können dort wohnen bleiben. Das unterscheidet sie von Leibrente und Teilverkauf, bei denen (ganz oder teilweise) verkauft wird.
Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?
Sie passt für Eigentümer, die Eigentümer bleiben möchten, Kapital benötigen und keine laufende Rate tragen wollen. Zu beachten sind Zinssatz, Kosten und die Auswirkung auf das Erbe, da die Schuld mit der Zeit wächst.