Teilverkauf: Kapital freisetzen, Immobilie weiter nutzen
Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil Ihrer Immobilie – meist bis zu 50 % – und erhalten dafür einen Einmalbetrag. Sie nutzen die Immobilie weiterhin vollständig und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. So bleiben Sie Miteigentümer und behalten die Chance auf eine künftige Wertsteigerung Ihres Anteils. Wir nehmen Ihre Anfrage auf und prüfen die Möglichkeit einer Vermittlung.
Teilverkauf unverbindlich anfragenSo läuft der Teilverkauf ab
- Anteil verkaufen: Sie veräußern einen Teil (z. B. 20–50 %) und erhalten sofort einen Einmalbetrag.
- Weiter nutzen: Ein Nießbrauch sichert Ihnen die volle Nutzung der gesamten Immobilie.
- Nutzungsentgelt: Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Entgelt.
- Später: Bei einem Gesamtverkauf wird der Erlös nach Anteilen geteilt – oft mit Mindesterlös-Garantie.
Vorteile & worauf Sie achten sollten
Der Teilverkauf verbindet sofortiges Kapital mit dem Verbleib im Eigentum. Prüfen Sie genau die Höhe des Nutzungsentgelts, mögliche Kosten beim späteren Gesamtverkauf und die Regelungen zur Instandhaltung. Rechnen Sie durch, ob das laufende Entgelt langfristig zu Ihrem Budget passt – und vergleichen Sie den Teilverkauf mit Leibrente und Umkehrhypothek. Lassen Sie Verträge notariell und unabhängig prüfen.
Wie das Nutzungsentgelt zustande kommt
Für den verkauften Anteil zahlen Sie Entgelt, vergleichbar einer Miete. Anbieter orientieren sich meist am ortsüblichen Mietwert und rechnen ihn auf den verkauften Anteil um. Wichtig ist, wie sich das Entgelt in den Folgejahren entwickelt: Bleibt es gleich, steigt es mit einem Index, oder kann der Anbieter es nach eigenem Ermessen anheben? Fragen Sie nach Anpassungsklauseln und Obergrenzen. Rechnen Sie das Entgelt in Ihr Monatsbudget ein, auch für den Fall, dass Ihr Einkommen sinkt.
Teilverkauf im Lebensverlauf
- Umzug oder Auszug: Wenn Sie das Haus verlassen, kann ein Gesamtverkauf anstehen. Prüfen Sie, wer das entscheidet und welche Fristen gelten.
- Tod des Eigentümers: Erben treten in den Vertrag ein. Sie erben den Restanteil, aber auch die Verpflichtungen. Besprechen Sie das mit der Familie.
- Pflegebedürftigkeit: Klären Sie, wie sich ein Heimaufenthalt auf Nutzungsentgelt und Nießbrauch auswirkt.
- Rückkauf: Manche Verträge erlauben es, den Anteil zurückzukaufen. Die Bedingungen und Preise sind vorab zu klären.
Kosten, die leicht übersehen werden
Neben dem Entgelt können Gebühren für Bewertung, Notar und Grundbucheintragung entstehen. Beim späteren Gesamtverkauf berechnen Anbieter teils ein Durchführungsentgelt. Auch Instandhaltung und Versicherungen müssen geregelt sein: Wer bezahlt, wenn das Dach erneuert werden muss? Fragen Sie nach einer Gesamtaufstellung aller Kosten über zehn bis zwanzig Jahre und vergleichen Sie diese mit dem Einmalbetrag, den Sie erhalten.
Teilverkauf, Leibrente und Kredit im Vergleich
Der Teilverkauf bringt Kapital auf einmal und lässt Ihnen einen Teil der Wertentwicklung. Dafür zahlen Sie laufend. Die Leibrente liefert regelmäßige Einnahmen, gibt aber das Eigentum ab. Die Umkehrhypothek hält das Eigentum bei Ihnen, lässt jedoch die Schuld wachsen. Welche Lösung passt, hängt von Ihrem Bedarf, Ihrem Alter, Ihrer Familie und Ihrer Risikobereitschaft ab. Wer nur einen kleineren Betrag benötigt, prüft auch einen klassischen Kredit oder den Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung.
Das sollten Sie vor dem Notartermin geklärt haben
- Welchen Anteil verkaufen Sie, und wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?
- Wie hoch ist das Nutzungsentgelt, und wie entwickelt es sich?
- Welche Mindesterlös- und Garantieregeln gelten beim Gesamtverkauf?
- Wer trägt Instandhaltung, Versicherungen und Modernisierung?
- Wie sind Rückkauf, Kündigung und Streitfälle geregelt?
Lassen Sie sich die Unterlagen früh geben, besprechen Sie sie mit Notar und unabhängiger Beratung und treffen Sie die Entscheidung nicht unter Zeitdruck. Das Portal nimmt Anfragen auf und prüft eine Vermittlung. Beratung zu Steuern, Recht und Finanzierung ist nicht Teil des Angebots.
Bewertung des Anteils
Der Preis für den verkauften Anteil hängt vom Wert der Immobilie ab, aber auch davon, dass Käufer erst später frei über ihren Anteil verfügen können. Anbieter berücksichtigen das mit Abschlägen. Lassen Sie sich erklären, wie hoch der Abschlag ist und wie er zustande kommt, und vergleichen Sie ihn zwischen Anbietern.
Nutzungsentgelt und seine Entwicklung
Beim Teilverkauf zahlen Sie für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt, weil Sie weiter in der Immobilie wohnen. Wie hoch es ist und wie es sich entwickelt, hängt vom Vertrag ab. Es kann fest sein, sich an einen Index koppeln oder angepasst werden. Wichtig ist, dass Sie die Entwicklung über viele Jahre durchrechnen lassen und verstehen, welche Belastung auf Sie zukommen kann. Fragen Sie nach Obergrenzen, Anpassungsregeln und danach, was passiert, wenn Sie das Entgelt nicht mehr zahlen können.
Mitspracherechte des Käufers
Der neue Miteigentümer hat Rechte an der Immobilie. Je nach Vertrag kann er bei Verkauf, Vermietung, Umbau oder Belastung mitsprechen. Manche Verträge enthalten Vorkaufsrechte, Zustimmungsvorbehalte oder Regeln zur Instandhaltung. Lesen Sie diese Bestimmungen genau und fragen Sie, wie Entscheidungen getroffen werden und wer sie bezahlt. Besonders wichtig ist, was geschieht, wenn Sie umziehen müssen.
Rückkaufsrecht und Rückkaufpreis
- Manche Modelle erlauben, den Anteil später zurückzukaufen.
- Der Preis kann vom Wert der Immobilie abhängen oder festgelegt sein.
- Prüfen Sie, welche Fristen und Kosten gelten.
- Fragen Sie, ob ein Rückkauf realistisch finanzierbar wäre.
Erbfall und Familie
Nach dem Tod gehört der verbliebene Anteil zum Erbe, der verkaufte Anteil dem Käufer. Erben können vor die Frage gestellt werden, den Käufer auszuzahlen oder die Immobilie gemeinsam zu verkaufen. Besprechen Sie das mit Angehörigen und klären Sie im Vertrag, welche Rechte und Pflichten übergehen. Lassen Sie den Vertrag von einem Notar und einer unabhängigen Beratung prüfen.
Alternativen im Blick behalten
Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek, Verkauf mit Wohnrecht oder Kredit sind unterschiedliche Wege mit eigenen Risiken. Vergleichen Sie Kosten, Sicherheit und Flexibilität und holen Sie mehrere Angebote ein.
Weitere Fragen aus der Praxis
Kann ich nach dem Teilverkauf weiter renovieren?
Das hängt vom Vertrag. Größere Eingriffe können Zustimmung erfordern. Klären Sie das vorher.
Was passiert, wenn der Anbieter die Immobilie weiterverkauft?
Prüfen Sie, ob der Vertrag Ihr Wohnrecht absichert und ob Rechte im Grundbuch stehen. Lassen Sie das notariell klären.
Wie unabhängig sind Anbieterberatungen?
Anbieter haben ein Eigeninteresse. Holen Sie zusätzlich unabhängigen Rat von Verbraucherzentrale, Notar oder Fachberatung ein.
Häufige Fragen zum Teilverkauf
Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?
Sie verkaufen einen Anteil Ihrer Immobilie (häufig bis zu 50 %) an einen Anbieter und erhalten dafür einen Einmalbetrag. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt und nutzen die Immobilie weiterhin komplett. Ein Nießbrauch sichert Ihre Nutzung ab.
Was kostet der Teilverkauf?
Für den verkauften Anteil fällt ein laufendes Nutzungsentgelt an (eine Art Miete auf den verkauften Teil). Hinzu kommen je nach Anbieter Kosten bei einem späteren Gesamtverkauf (Durchführungsentgelt). Rechnen Sie diese laufenden und späteren Kosten in Ihren Vergleich ein.
Was passiert später mit dem verkauften Anteil?
Bei einem späteren Gesamtverkauf wird der Erlös entsprechend den Anteilen aufgeteilt; viele Anbieter garantieren einen Mindesterlös. Auch ein Rückkauf des Anteils ist je nach Vertrag möglich. Die genauen Bedingungen legt der Anbieter fest.
Für wen eignet sich der Teilverkauf?
Der Teilverkauf passt, wenn Sie kurzfristig Kapital möchten, aber Eigentümer bleiben und an einer künftigen Wertsteigerung Ihres Restanteils teilhaben wollen. Wichtig ist, das laufende Nutzungsentgelt langfristig tragen zu können.